不動産売却の注意点全15選｜基本的な売却の流れに沿って徹底解説！

1.　不動産売却の注意点全15選｜基本的な売却の流れに沿って徹底解説！

まずは、不動産売却がどんな流れで行われるか見ていきましょう。

 

STEP1	事前準備（相場・適正価格の把握／必要書類の準備等）
STEP2	不動産査定依頼
STEP3	不動産売却活動
STEP4	不動産売買契約
STEP5	決済・引き渡し

 

このように不動産売却は、まず売却に必要な準備を行い、準備が整ったら査定、そして買主を見つけるための売却活動を経て、買主と契約を結び、実際に支払い・引き渡しを行うといった順序で進んでいきます。

 

売却までのステップを踏む中で、売却前、契約までの売却中、そして売却後に至るまで、それぞれのフェーズで注意しなければならないことがあります。

 

次から、このフェーズごとの注意点をご紹介したいと思います。

ご紹介する注意点を参考に、より良い条件での売却を目指しましょう。

 

2.　「不動産売却前」におさえておきたい注意点5つ

まずは売却を考えてから査定に入るまでの「不動産売却前」に押さえておきたい注意点を5つ、ご紹介します。

 

2-1.　（1）住宅ローンを完済しておかなければならない

住宅ローンで購入した物件には、返済がなされなかった場合に銀行などの貸主がローン返済の代わりにその物件を取得できる「抵当権」がついています。

 

不動産売却の際には、買主に不動産を引き渡す前にこの「抵当権」を抹消しておかなければなりません。

すなわち、引き渡しまでに住宅ローンを完済しておかなければならないということになります。

 

事前に完済し抵当権抹消の手続きまで済ませておく、もしくは売却金で返済し引き渡しまでに抵当権を抹消することが必要になるため、ローンが残ったまま売却する際は売却金額で完済と手続きが可能かどうか、しっかりと確認しましょう。

 

2-2.　（2）自宅の相場・適正価格を知っておく必要がある

売却前に、物件の相場・適正価格を知っておくことも大切です。

事前に把握しておくことで、不動産会社や買主との交渉の際に相手に流されず適正価格での売却につなげることができます。

 

相場を調べる方法として信頼性の高いものでは、不動産会社の見積もりのほかにも、国土交通省管轄の情報サイト「土地総合情報システム」や、同じく国土交通省管轄の機構が運営する情報サイト「レインズマーケットインフォメーション」があります。

事前にこういったサイトを利用して相場を確かめておきましょう。

 

また、買主との交渉によって価格が下がることも多くあります。

そのため、売り出しの際の価格は相場よりもやや少し高めに設定するのがおすすめです。

 

2-3.　（3）不動産売却にかかる費用を把握しておく必要がある

不動産売却では、仲介手数料や各種税金など、売る側もお金がかかります。

 

どんな費用がどの程度かかるのかを把握しておかないと、前述したようなローン返済の場合などにも問題が出てくるかもしれません。

一般的に売却価格の4〜6％程度のお金がかかるとされていますね。

 

売却時にかかる費用としては、大まかに

 

• 印紙税
• 書類発行費用
• 仲介手数料
• 抵当権抹消にかかる費用
• 譲渡所得税・住民税（売却により出た利益分に課税）

 

などがあります。

 

不動産売却時にかかる税金についてはこちらの記事でも詳しくご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時にかかる税金の種類6つ｜計算方法とおすすめの相談先も

 

2-4.　（4）媒介契約を理解しなければ最適な選択ができない

不動産会社との契約では、以下の3つの契約方法があります。

 

◯一般媒介契約

複数社と並行して契約可能で、売主自ら買主を探して直接契約する「自己発見取引」も認められている。

仲介手数料は成功報酬のため売却成立した1社のみに支払う。

 

◯専任媒介契約

1社のみとの契約となるが、自己発見取引は認められている。

2週間に1回以上の売却状況報告義務がある。

 

◯専属専任媒介契約

1社のみとの契約で、自己発見取引も認められない。

1週間に1回以上の売却状況報告義務がある。

 

不動産会社選びに迷ったら一般契約で複数と契約してみるなど、事前に理解しておけば状況や売却する物件に合わせて契約形態を選ぶことができます。

 

2-5.　（5）余裕をもった売却スケジュールを立てる必要がある

売却前の注意点としてもうひとつあるのが、売却スケジュールは余裕をもって立てるということです。

 

不動産売却では、売却が完了するまでに早くても3～5ヶ月はかかります。

買主が見つからなければ、年単位となってしまうこともあり得るでしょう。

 

早めに引っ越しの予定を立ててしまったり、売却で得た資金を使う予定を立ててしまったりすると、予定が崩れてしまいかねません。

 

売却には期間を要することを頭に入れておき、余裕をもってスケジュールを立てましょう。

 

3.　「不動産売却中」におさえておきたい注意点8つ

次に、いよいよ売却の準備ができ、査定依頼をしてから、売却契約の締結までの「不動産売却中」に注意しなければならないポイントを8つご紹介します。

 

3-1.　（1）複数の不動産会社に査定依頼を依頼したほうが良い

まず、売却を決めたら不動産会社に物件の査定を依頼することになります。

査定は1社ではなく、複数の不動産会社に依頼しましょう。

 

1社だけでは比較しにくく、その価格が適正であるかどうかの判断が難しくなります。

複数の会社の査定額を比較して、おおよその相場を判断しましょう。

査定依頼後の査定書は口頭ではなく、必ず書面でもらうようにして食い違いがないか確認できるようにしておくことも重要ですね。

 

また、査定の際は営業担当者と話せるタイミングでもあります。

金額だけでなく担当者との相性や営業力を確認し、不動産会社選びの参考にしましょう。

 

3-2.　（2）売却時期を見極めなければ買い手を逃しやすくなる

より売れやすくするために、売却のタイミングをある程度選べる場合には売却の時期にも注意しましょう。

 

不動産取引は、新生活への準備のための引っ越しが多い3月に最も多くなります。

そのため、この売れやすい時期に合わせて売却を始めることで早く売れる可能性が高くなります。

 

具体的には、3月の引っ越しに向けて情報を探し始める1月ごろに売却のための営業活動を開始するのがおすすめです。

 

3-3.　（3）不動産会社による「囲い込み」に遭う可能性もある

売却活動を担当者に任せている間に、「囲い込み」に遭っていないか気を付けましょう。

 

囲い込みとは、不動産会社が依頼を受けた物件の情報を市場に公開せず、買主も自分たちで見つけることで売主と買主の両方から仲介手数料を得ようとすることを指します。

 

情報を多くの人に知ってもらい、より条件の良い買主を見つけるためには売主としては注意したいポイントですね。

 

囲い込みに遭っていないか確かめるために、不動産会社から「登録証明書」を受け取り、国土交通大臣から指名を受けた機構が運営する不動産情報交換のためのシステム「レインズ」に登録されていることを確認しましょう。

 

ちなみに専任媒介契約、専属専任媒介契約ではレインズへの登録義務があります。

 

3-4.　（4）室内の清掃が行き届いていなければ内覧者からの評価が下がる

購入を検討する人に物件に対してよい印象を持ってもらうために、内覧の前には室内の清掃をしっかりとしておきましょう。

 

清掃が行き届いていない物件は魅力的に見えず、評価が下がってしまいます。

 

特に、内覧者がチェックするポイントであるトイレやキッチン、お風呂などの水回り、また忘れがちなベランダやバルコニーは念入りに清掃しましょう。

 

必要に応じてハウスクリーニングを依頼するのもおすすめです。

 

3-5.　（5）売却価格アップを目的としたリフォームは避けるべき

特に築年数の古い物件の売却を考えている方など、少しでも売却価格を上げるために事前にリフォームしようと考えてる方もいるのではないでしょうか。

 

結論から言えば、価格アップを目的としたリフォームは避けるべきです。

もちろんそれによって売却価格がアップすることもありますが、リフォームにかかる費用以上にアップできるかは分かりません。

 

また、古い物件を安く購入し好きなようにリノベーションしたいという買主もいます。

そういった売却の機会を逃すことにもなりますので、リフォームはおすすめとは言えません。

 

3-6.　（6）内覧者との口約束はトラブルの原因となる可能性が高い

内覧の際、希望者と話をしているうちに値下げや家具の譲渡などの希望を受けることもあるでしょう。

 

そういった際は後々トラブルにならないよう、軽はずみに口約束を行わないように注意しましょう。

 

必要な取引や交渉は直接行わず、必ず不動産会社を通し、書面に起こすことを心がけてくださいね。

 

3-7.　（7）物件の欠陥や不具合（瑕疵）は正直に伝える

壁にひび割れがある、雨漏りする箇所があるなど、物件に欠陥や瑕疵がある場合には必ず事前に買主に伝えるようにしましょう。

 

売主には説明義務があり、これを隠したり説明を怠ったりすれば法律違反になります。

 

違反が認められれば契約の解除につながるのみならず、損害賠償の請求を受ける事態にもなりかねません。

事前に不動産会社にもしっかりと伝達しておき、買主にも伝わるようにしましょう。

 

3-8.　（8）売買契約書の記載内容は隅々まで精査する

買主が決まり、取引の内容がまとまれば買主と売買契約書を交わすことになります。

 

売買契約書には、

 

• 売却価格と支払期日
• 引き渡しの日程
• 売買する不動産の所在や面積などの情報
• 引き渡しの条件
• 契約違反による解除について

 

など、買主と取り決めた様々な内容が記載されています。

 

契約書は隅々まで精査し、誤った記載がないかどうか、記載されていない取り決め内容がないかなどを十分にチェックしておきましょう。

 

4.　「不動産売却後」におさえておきたい注意点2つ

最後に、売買契約を結んだ不動産の決済から引き渡し、さらに引き渡し後まで「不動産売却後」に注意したい点をご紹介します。

 

4-1.　（1）引渡確認書を作成し不備がないかを確認してもらう

引き渡し時には、

 

• 権利書
• 設備の説明書
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 測量図
• 検査済証

 

などの物件にかかわる様々な書類を物件とともに買主に渡すことになります。

 

これらの書類をしっかりと受け取り、引き渡しに不備がないことをお互いに証明するために引渡確認書を作成し、買主に確認してもらいましょう。

 

あとから「この書類は受け取っていない」などといったトラブルになるのを防ぐことができます。

 

4-2.　（2）売却の翌年は確定申告を行う必要がある

売却によって利益が出た場合には、売却の翌年に確定申告を行わなければなりません。

 

「売却による利益」とは、不動産の売却価格からその不動産を取得するのにかかった費用、仲介手数料など売却のためにかかった費用を引いた実際の利益になります。

 

この利益は「譲渡所得」と呼ばれ所得税などの課税対象であるため、忘れずに確定申告を行いましょう。

 

また、利益が出なかった場合でも売却に関して確定申告をすることによって税金の控除や還付など特別措置を受けられるケースがあります。

各種控除などの要件を確認し、当てはまる場合には利益が出ていなくても確定申告をするとよいでしょう。

 

 

まとめ

 

今回は不動産売却を検討している方に向けて、不動産売却の際に注意しておきたいポイントを不動産売却前～不動産売却後に至るまで、それぞれのフェーズに分けてご紹介しました。

 

注意すべき点は多いですが、事前に理解しておくことは大きな安心材料となるでしょう。

 

この記事を読んでさらに不動産売却へ1歩近づき、より細かな疑問や具体的な話がしたいという方もいるのではないでしょうか。

 

センチュリー21アークレストでは、不動産売却に関して高い知識を持つスタッフが多く在籍しています。

不動産売却を検討している方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。