不動産売却時にかかる税金の種類6つ｜計算方法とおすすめの相談先も

1.　不動産売却時にかかる税金の主な種類

 

そもそも不動産売却とは、自身の所有する土地や建物などの不動産を売却することを指します。

 

不動産売却の方法としては、不動産仲介会社との媒介契約と呼ばれる売り方が一般的となっています。

これは、不動産会社が直接的な買主となり、仲介として個人の買主を探す売り方ですね。

 

そのような形で不動産売却を行った場合、売却時には税金が発生することになります。

あらかじめ支払いを想定できるよう、どのような税金がかかるか知っておくと良いですね。

 

不動産売却時にかかる税金は大きく、「売却手続きで発生する税金」と「売却による利益（譲渡所得）に対してかかる税金」の2種類に分けられます。

 

それぞれどのような税金がどれほどかかるのか、以下で具体的に見ていきましょう。

 

 

2.　不動産の売却手続きにかかる3つの税金｜計算方法と納税タイミングも

 

前述したように、不動産の売却においては手続きの段階で税金が発生します。

 

売却手続きの際にかかる税金は、具体的に次の3つになります。

 

2-1.　（1）印紙税

 

不動産売買契約書は土地賃貸借契約書や船舶譲渡に関する契約書など、様々な契約書とともに「課税文書」のひとつとされており、印紙税がかかります。

 

売主と買主がそれぞれ所有する書面に収入印紙を貼り消印することで納付となるものです。

 

2014年4月1日〜2024年3月31日の間の不動産売買契約では特例として軽減税率が適用されます。

納める税額は契約金額によって異なり、次の表のように定められています。

 

 

契約金額	印紙税額	軽減税率
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1000万円以下	1万円	5,000円
1000万円を超え5000万円以下	2万円	1万円
5000万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下	40万円	32万円
50億円超え	60万円	48万円

 

 

（出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm）

（出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」/https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm）

 

2-2.　（2）登録免許税

 

不動産の登記申請には、登録免許税がかかります。

 

不動産登記とは、土地や建物の所有者の住所・氏名、またその所在や面積などを登記簿に記載し、公にすることを指します。

これにより権利状況を誰もが確認でき、取引を安全に、円滑に進めることができますね。

 

この登記の関連申請にかかるのが登録免許税です。

 

不動産売買の取引時には所有権の移転や住宅ローンの担保設定などの登記申請が必要になりますが、これらは買主側の申請項目となります。

 

売主側で必要になるとすれば売却でローンを完済し、抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」ですね。

こちらも、すでにローンを完済しているなど、抵当権が設定されていない場合には必要ありません。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、1件あたり1,000円とされています。

 

2-3.　（3）仲介手数料

 

不動産売却は不動産仲介会社を利用して買主を探してもらう方法が一般的であることをご説明しました。

 

不動産仲介会社を利用すると、売買成立時に仲介手数料を支払うことになりますが、この仲介手数料には、消費税がかか

ります。

 

仲介手数料は売買価格によって決められ、価格に応じて金額が高くなります。

法律で上限額も定められており、例えば売買価格が400万円を超える場合には、次のような式で求められるでしょう。

 

仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

 

 

3.　不動産売却によって譲渡所得を得た際にかかる3つの税金

 

不動産売却時にかかる税金のうち、もう1種類が売却による利益（譲渡所得）を得た際の「譲渡所得税」です。

 

譲渡所得税は「所得税」と「住民税」をまとめた総称で、さらに2037年までは譲渡所得税に加えて、東日本大震災の復興を目的とした「復興特別所得税」も支払う必要があります。

 

それぞれどんな税金となるのか、細かくご紹介しましょう。

 

3-1.　基礎知識：不動産の用途と所有年数によって税率が大きく異なる

 

まず、不動産売却で譲渡所得が発生した際にかかる税金の種類を細かく知る前に、「譲渡所得に対する税金は不動産の用途と所有年数によって税率が大きく異なる」ということを知っておきましょう。

 

こちらは「短期譲渡所得」なのか「長期譲渡所得」なのか、という区分によって適用税率が変わってきます。

売却した年の1月1日時点での所有期間で区分され、期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えていれば「長期譲渡所得」となりますね。

 

また、売却した不動産がマイホームである場合には軽減税率が適用される場合もありますので、こちらも知っておくと良いでしょう。

 

3-2.　（1）所得税

 

所得税は、譲渡所得に区分された税率ごとの税率をかけることで算出することができます。

そのため譲渡所得がいくらになるということが重要になりますが、この譲渡所得とは、単に売却した際の金額というわけではありません。

 

譲渡所得の詳しい計算方法は後述しますが、簡単に言えば不動産の購入から売却までで得た利益分ということになりますね。

 

その譲渡所得に、以下の税率で所得税がかかることになります。

 

区分	税率
短期譲渡所得	30%
長期譲渡所得	15%

 

譲渡所得税は翌年の確定申告の際に申告して支払うことになりますので、申告漏れに注意しましょう。

 

3-3.　（2）住民税

 

住民税も所得税と同様、譲渡所得とその区分に応じて課税されることになります。

区分ごとの税率は、以下になります。

 

 

区分	税率
短期譲渡所得	9%
長期譲渡所得	5%

 

 

住民税の支払いは翌年6月以降の住民税支払い時に行うことになります。

6月以降の給与からの天引、または普通徴収の場合で6月・8月・10月・1月に分割して支払うことになりますね。

 

3-4.　（3）復興特別所得税

 

復興特別所得税は、東日本大震災の復興のための特別措置として2011年12月に公布、2013年より課税されている特別な所得税になります。

 

所得税が発生する場合は課税対象となるため、不動産売却においても譲渡所得に対して所得税が発生する場合には、2037年まではこちらも合わせて課税されることになりますね。

 

復興特別所得税の税率は、所得税に対して一律で2.1%とされています。

復興特別所得税も、所得税と同様に翌年の確定申告時に支払うことになります。

 

4.　【3STEP】不動産売却の譲渡所得に対してかかる税金の計算方法

 

それでは、譲渡所得に対して実際にどのくらいの税金がかかるのか計算してみましょう。

 

4-1.　STEP1：譲渡所得を算出する

 

まず、課税対象となる譲渡所得を算出することが重要です。

 

譲渡所得とは前述したように不動産の購入から売却までで実際に利益となった額を指すもので、次の式で求められます。

 

譲渡所得 ＝ 収入金額 －（ 取得費 + 譲渡費用 ）

 

それぞれの用語を具体的にご説明しましょう。

 

• 収入金額

不動産売却時に受け取った売却費。

売却後の期間分に相当する固定資産税・都市計画税を受け取った場合はこちらも含む。

 

• 取得費

不動産購入時の購入価格と購入にかかった手数料などの費用から、所有年数に応じて経年劣化により下がった価値を示す減価償却費を引いたもの。

不明な場合は売却額の5%となる。

 

• 譲渡費用

印紙代や仲介手数料などの売却にかかった費用。

 

取得費の算出に必要な減価償却費は、耐用年数に応じて定められた償却率を使い、定額法で以下のように計算されます。

 

 

減価償却費 ＝ 購入費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

 

4-2.　STEP2：特別控除額を差し引く

 

その物件がマイホームである場合や空き家である場合など、特別控除が受けられる場合があります。

その場合は譲渡所得から特別控除額を差し引くことで、実際に課税対象となる課税譲渡所得が算出できます。

 

なお、控除分を引いてマイナスになる場合には課税譲渡所得はゼロになり、課税対象にはなりません。

 

4-3.　STEP3：税率をかける

 

控除まで計算し課税対象となる譲渡所得が分かれば、そこに税率をかけることで実際に支払う金額が分かります。

ここで重要になるのが「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」か、という区分です。

 

短期譲渡所得の場合には所得税30%に復興特別所得税2.1%を上乗せした30.63%にプラス住民税9%で39.63%、

長期譲渡所得の場合には所得税15%に復興特別所得税2.1%を上乗せした15.315%にプラス住民税で20.315%となります。

 

仮に課税譲渡所得を300万円として計算すると、

短期譲渡所得では

300万円 × 39.63% ＝ 118万8900円、

長期譲渡所得では

300万円 × 20.315% ＝60万9450円となりますね。

 

5.　不動産売却時の譲渡所得税に適用される特別控除・税制上の特例

 

計算方法でもご紹介したように、譲渡所得税は譲渡所得から特別控除額を差し引いた課税譲渡所得をもとに算出されます。

 

そのため、できる限り税金を抑えるためには特別控除や税制上の特例を活用することが最も大切になるでしょう。

 

不動産売却時の特例について、代表的な2点をご紹介します。

 

5-1.　マイホームの譲渡による3,000万円の特別控除

 

売却する物件が個人が居住するマイホームである・であった場合には、所有期間に関係なく最高3,000万円の特別控除を受けられます。

確定申告の際に書類を添えて申告することで控除を申請することができます。

 

条件としては、

 

• 現在居住している、もしくは過去に居住しており転居後3年以内であること
• 敷地の譲渡の場合には家屋取り壊しから1年以内で、敷地をその他の用途に使用していないこと
• 災害による家屋滅失の場合は3年以内であること
• 売主・買主が夫婦や親族など特別な関係でないこと
• 売った年、その前年および前々年にマイホーム買い替えなどの特例を受けていないこと

 

などがあります。

 

また、控除を受けるためだけに短期間居住した場合や仮住まいなど一時的な目的での居住である場合、また別荘である場合には適用されませんので注意しましょう。

 

 

（出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

 

5-2.　マイホーム売却による軽減税率の特例

 

売却するのがマイホームであり所有期間が10年を超える場合には特例として、課税譲渡所得算出後に軽減税率を適用することができます。

 

条件を満たした場合、譲渡所得のうち6000万円以下の部分には14.21%の軽減税率を適用することができるため、負担を軽減することができるでしょう。

 

こちらの条件は、

 

• 現在居住している、もしくは過去に居住しており転居後3年以内であること
• 売却成立年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
• 敷地の譲渡の場合には家屋取り壊しから1年以内で、敷地をその他の用途に使用していないこと
• 災害による家屋滅失の場合は3年以内であること
• 売主・買主が夫婦や親族など特別な関係でないこと
• 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと

 

などとされています。

 

 

（出典：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm）

 

6.　不動産売却の税金に関するおすすめの相談先

 

ここまで不動産売却に関する税金についてご紹介してきましたが、税金の算出にも細かい要件があるほか、控除や特例の条件も多くあるため自己判断だけでは難しいこともあるでしょう 。

 

できる限り税金を抑えながら不動産売却をするためには、プロに相談するのがおすすめです。

 

相談先としては

• 管轄の税務署
• 自治体の相談会
• ファイナンシャルプランナー
• 不動産会社

などがありますが、税金関連だけでなく不動産売却に関する他の疑問も相談できる不動産会社が特におすすめですね。

 

「センチュリー21アークレスト」では不動産関連の資格を有し、不動産売却時の税に関しても専門的な知識のある多数のスタッフがご相談を承ります。

 

オンラインで相談できるサービスもありますので、不動産売却について不安や疑問がある方はぜひご利用ください。

 

まとめ

 

今回は不動産売却を考えている方に向けて、売却時にかかる税金の種類や計算方法、また税負担を抑えられる控除などについてご紹介しました。

 

税の種類やおおよその金額が分かっても、実際の売却には様々な不安や疑問がありますよね。

 

センチュリー21 アークレストでは、不動産売却や不動産売却時の税に関する知識を持つスタッフが多数在籍しております。

売却をお考えの方、売却時の税金について詳しく知りたいという方は、ぜひお気軽にご相談ください。