不動産売却はどこに依頼すべき？失敗しないため・高く売るための選び方

1.　【不動産売却】依頼する不動産会社の選び方・ポイント7つ

冒頭でも述べたように、不動産を売却するときは不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。

 

不動産会社は売却価格の査定・設定から売却のための宣伝、買い手との条件交渉など、売却活動のすべてをサポートしてくれる存在です。

 

そのため、不動産売却に失敗しないため・不動産をできる限り高く売るためには、この不動産仲介会社選びが非常に重要になります。

 

では、信頼できる不動産会社を選ぶにはどうすればよいのでしょうか。

不動産会社選びで見るべきポイントは、次の7つです。

 

1-1.　（1）不動産の売却実績は豊富か

まずは、不動産売却の実績が豊富にあるかという点です。

数字として分かりやすい実績があるかどうかは、売却にあたって不安を持っている方にとっても安心できるポイントですよね。

 

不動産に関する様々な業務を行う不動産会社の中でも、賃貸の仲介などをメインとしているところなど、その会社によって実績のある業務には違いがあります。

 

不動産売却・売買の仲介の実績が豊富なところではそういった実績をアピールしていることも多いので、ホームページなどで確認してみましょう。

 

1-2.　（2）営業店舗が多く売りたい物件と同じ地域に店舗があるか

売却したい物件と同じ地域など、近い場所に店舗がある不動産会社を選ぶこともポイントです。

 

不動産売却においては物件そのものの価値だけでなく、それぞれの地域によってどんな物件が求められているかといったニーズも影響します。

そのため、その地域に詳しい不動産会社を選ぶことでより売却しやすくなる可能性があります。

 

地域に関する知識があれば、営業でも物件だけでなく治安などの周辺情報も買い手に伝えることができますね。

 

1-3.　（3）営業担当者の対応力・売却力は優れているか

実績などで不動産会社を選んでも、実際の売却の際には営業担当者個人の対応力や売却力で左右されることになります。

契約前の査定など営業担当者と直接話すことができる場面で、対応が良いと思う担当者の会社を選びましょう。

 

例えば問い合わせや日時設定などの対応が早い、質問をした際にしっかりと納得できる回答をしてくれる、売却に有効なアドバイスをくれるなど、知識と対応力があるかどうかを見極めましょう。

 

不動産売却は短くても3〜5ヶ月ほどかかります。

営業担当者とも長期にわたってやり取りをすることになるので、人間性や自分との相性も考慮するとストレスなく売却を進められます。

 

1-4.　（4）不動産会社の得意分野と売りたい物件の相性が良いか

実績のところでもお話ししたように、不動産会社と一口に言ってもその会社によってメインとする業務や得意とする業務が異なります。

 

また、売却を得意とする会社の中でも、「土地の売却に強い」「マンション売却の実績が豊富」「地方の物件が得意」など、その不動産の種類や地域などの得意分野があります。

 

自分が売却したい物件がその不動産会社の得意分野であるかどうかという点にも注目しておくのがおすすめです。

 

1-5.　（5）インターネット広告に力を入れているか

現代では、不動産を購入したいという方の多くが物件探しにインターネットを利用します。

そのため、インターネットでの広告・営業活動に力を入れているかどうかで、売れやすさに違いが出てきます。

 

事前に会社名で検索して、ホームページやポータルサイトを確認してみましょう。

 

物件情報を詳しく記載していたり、物件の写真や動画が豊富であったりと、魅力が伝わる広告営業を行っている会社を選ぶのが大切です。

 

1-6.　（6）提示する査定額に対して根拠ある説明をしてくれるか

売却の際には、まず不動産会社に物件の査定を依頼することになります。

その際、提示された査定額に対して質問をしてみましょう。

 

高く売りたいからと根拠なく査定額の高い会社を選んでしまうと、売却額が現実的でないため売却が長引き、結果として値下げせざるを得なくなります。

築年数や地域、面積、また過去の条件の近い売却物件に基づいた判断など、根拠のある説明をしてくれる不動産会社を利用しましょう。

 

特に、複数の会社に依頼して平均よりも高い査定額を提示された会社に対しては、その高さの根拠をしっかりと確かめることをおすすめします。

 

1-7.　（7）無免許業者ではないか・行政処分歴がないか

不動産会社の営業には、宅地建物取引業の免許が必要です。

 

店舗が全国にある場合には国土交通大臣が、地域の会社ではその都道府県の知事が発行する免許を取得する必要がありますが、この免許がきちんとあるかをチェックし、無免許業者ではないことを確認しましょう。

 

免許番号はホームページやチラシなどに記載があることも多くあります。

下のページで、インターネット上での確認も可能です。

国土交通省　建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

 

また、管轄の行政庁で閲覧できる名簿では、行政処分歴も確認することができます。

不安のある方は、そちらも併せてチェックしておくのも良いでしょう。

 

国土交通省管轄のものでは、こちらもインターネットで確認可能です。

国土交通省ネガティブ情報等検索システム

 

2.　不動産売却は「仲介・買取」どちらが良い？

不動産会社を選ぶ上では「仲介」と「買取」2つの選択肢があります。

「仲介」とは、不動産会社に買主探しを依頼し、その買主との売買契約までを仲介してもらう方法、「買取」とは、直接不動産会社に物件を買い取ってもらうという方法です。

 

次にご紹介するそれぞれのメリット・デメリットを考慮した上で、どちらの方法をとるのか検討しましょう。

 

2-1.　仲介のメリット・デメリット

まずは、仲介での売却のメリット・デメリットです。

仲介のメリット

買取より高く売却できる可能性がある 購入を検討する人の意見を聞くことができる

仲介では買主に市場価格で売却できるため、買取よりも高価格で売却できることが多いというのが最大のメリットです。

内覧に来た人の意見などを参考により高く売るためのさらなる工夫をすることも可能です。

 

仲介のデメリット

売却に時間がかかる 内覧対応などの手間がかかる 仲介手数料がかかる

 

売却活動をして見つかった買主との取引になるため、最低でも3〜5ヶ月と売却までには時間と手間がかかります。

 

また、仲介業務を依頼するため不動産会社に仲介手数料を支払わなくてはなりません。

 

2-2.　買取のメリット・デメリット

次に、買取のメリット・デメリットです。

買取のメリット

売却に時間がかからない クリーニングやリフォームが不要 築年数の古い物件でも売りやすい

 

買取の大きなメリットは、査定に納得すればすぐにでも売却ができるということです。

約1ヶ月ほどで決済までが完了するとされています。

 

また、買主の見つかりにくい築古物件でも、不動産会社によっては買い取ってくれることもあります。

 

買取のデメリット

仲介と比べて売却価格が低い 買取不可能な場合もある

 

買取では不動産会社が買い取った物件をリフォームなどで価値を高めて転売するといった仕組みのため、そういった経費が考慮されて売却価格は相場より2,3割安くなるとされています。

 

また、破損や老朽化が著しい物件は買取できない場合もあるので注意が必要です。

 

3.　不動産会社は「大手・中小」どちらが良い？

不動産会社は、全国展開する大手不動産会社と、地域密着型の中小不動産会社の2種類に大きく分けられます。

 

それぞれ特徴やメリットなどが異なりますので、売却したい物件と特性と併せて選びましょう。

2-1.　大手不動産会社のメリット・デメリット

大手不動産会社のメリット・デメリットは以下のようなものです。

メリット	デメリット
知名度が高く、一定の信頼がある サービスが充実している 高い宣伝力	多くの案件を抱えやすい 仲介手数料の値引きがしにくい

 

大手不動産会社は知名度が高く、顧客からの一定の信頼もあるため売却活動の上で多くの人に情報が伝わりやすいというのがメリットです。

買主として抱えている顧客も多いため、条件の合う売主・買主をマッチさせることもできるでしょう。

 

また、修繕やハウスクリーニングなどを無料でしてくれるなど、サービスも豊富です。

 

デメリットとしては、仲介手数料の値引きがしにくいことなどがあります。

 

2-2.　中小不動産会社のメリット・デメリット

中小不動産会社のメリット・デメリットは以下のようなものです。

メリット	デメリット
地域の知識が豊富 地元でのコネクションがある	知名度が低い 得意不得意がある

 

中小不動産のメリットとしては地域密着型のためその地域の知識が豊富にあり、エリア内で顧客を抱えているなどコネクションがあるということです。

 

そのため、地方の戸建て物件などに関しては中小不動産会社の方が得意ということもあるでしょう。

 

知名度が低かったり地域での契約を主としていることからネット広告などの宣伝力が低いことがあるのはデメリットだといえますね。　

 

4.　不動産売却の媒介契約は「一般・専任・専属専任」どちらが良い？

不動産売却では、媒介契約にも複数の会社と契約できる「一般媒介契約」、1社のみとの契約だが一般契約と同様売主自ら買主を見つけてくることもできる「専任媒介契約」、1社の水戸の契約で、自ら買主を見つけることができない「専属専任媒介契約」の3つがあります。

 

契約の種類に関しても、メリット・デメリットを確認しておきましょう。

 

4-1.　一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約では、複数の会社に依頼することができるというのがメリットです。

仲介手数料は成功報酬であるため、他の契約方法と同じように売却が成立した1社のみに支払うことになります。

 

負担額に違いはないため、どこも同じようで不動産会社を決めきれないという場合には一般契約で複数社に依頼するのも良いですね。

 

複数の会社が競い合ってより有利な条件で売却できることもありますが、逆に優先度が下がることもあり得ます。

また、複数の会社とやり取りする手間がかかることはデメリットと言えるでしょう。

 

4-2.　専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は、一般契約と異なり1社のみとの契約になります。

契約は1社ですが、同時に売主自ら買主を探して直接取引を行うことも認められています。これは、一般契約でも同様ですね。

 

契約する会社を吟味する必要はありますが、様々な対応を行うのも1社相手で済むので一般契約と比べてやり取りはしやすいでしょう。

 

自社のみと契約しているという責任もあるため、売却活動にも力を入れてくれるでしょう。

 

4-3.　専属専任媒介契約のメリット・デメリット

1社のみとの契約で、さらに売主自ら買主を探す自己発見取引も認められないのが専属専任媒介契約です。

 

自由度が低いことや、慎重に契約する不動産会社を選ばなければならないことはデメリットと言えるかもしれません。

ですが、その分熱心に売却活動のサポートを行ってもらいやすく、また、週に1回以上の報告義務があるため、他の契約方法よりも売却状況の把握がしやすいのがメリットです。

 

信頼できる不動産会社が見つかった場合には、専属専任媒介契約での依頼をしても良いかもしれません。

 

まとめ

 

今回は、不動産売却において初めに悩むポイントである不動産会社選びについて、その選び方や契約方法の選び方などをご紹介しました。

 

不動産会社には、不動産売却のサポートを一任することになります。

高額となる不動産売却をより良いものにするためにも、この記事を参考にしっかりと信頼できる不動産会社を選びましょう。

 

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