不動産売却時の「仲介手数料」とは？相場と安くする方法も解説！

1.　不動産の売却時に発生する仲介手数料とは？

 

不動産を売却する際、不動産仲介会社に売却の仲介を依頼すると、売買契約成立時に成功報酬として支払うことになるのが仲介手数料です。

これは、売主だけでなく、買主側もそれぞれに支払うことになります。

 

不動産売却時にはこのような仲介手数料がかかるというイメージが一般的ですが、実は「取引態様」と呼ばれる取引時の不動産会社の立場の違いによっては、かからないケースもあります。

 

1-1.　仲介手数料が発生する取引態様

 

不動産売却時に仲介手数料が発生するのは、取引態様が「仲介（媒介）」である場合です。

 

仲介（媒介）は最も多い取引態様で、不動産会社が売主と買主の仲介を行い、売買成立までの各種業務を行うケースです。

このケースでは売買に必要なあらゆる業務を行ってくれる仲介会社への報酬として、仲介手数料を支払うことになります。

 

仲介手数料が発生する取引態様はこの「仲介（媒介）」のみとなりますが、不動産売買には専門的な知識が必要となるため、不動産会社に依頼するのが一般的です。

不動産売却時には仲介手数料が発生する、というイメージが持たれているのもそのためですね。

 

1-2.　仲介手数料が発生しない取引態様

 

仲介手数料が発生しない取引態様としては、「売主（自己発見取引・直接取引）」と「代理」の2つがあります。

 

◯売主（自己発見取引・直接取引）

売主（自己発見取引）とは、売主が所有する物件を直接見つけた買主に販売するケースです。

この場合ではもちろん仲介が入らないため、仲介手数料は必要ありません。

 

例えば不動産会社が所有する物件を買う場合など、売主が個人でなくても直接の取引であればこの取引態様となります。

 

◯代理

代理となるのは、不動産仲介会社が買主から代理権を預かり、代理人となって売買契約の一連を行うケースです。

例えば共有の不動産に代表者を立てたい場合や、健康上の理由などで契約に赴けない場合などに利用されますね。

 

このケースでは法的に仲介業者が売主と同等に扱われ、直接取引の形式となるため買主には基本的に仲介手数料は発生しません。

 

しかし、売主側には代理契約を依頼するための手数料が発生します。

 

 

2.　不動産売却における仲介手数料の相場｜上限額・計算方法も

 

賃貸物件の契約時における仲介手数料は「家賃1か月分+消費税」が相場とされていることはご存じの方も多いと思いますが、不動産売却時の仲介手数料の相場はどの程度なのでしょうか。

 

法律で定められた不動産売却における仲介手数料は取引額の「3〜5％」となり、物件の取引額によって異なります。

ここでは、その詳しい計算方法をご紹介します。

 

 

2-1.　上限額の計算方法

 

不動産売却時の仲介手数料は、宅建業法（宅地建物取引業法）という法律によって上限額が定められています。

それ以上の請求をすることはできないため、この上限額をとる不動産会社が一般的ですね。

 

前述したようにその額は取引額によって異なります。

その具体的な計算方法は以下になります。

 

取引額	仲介手数料の上限
200万円以下	取引額×5％＋消費税
200万超え～400万円以下	取引額×4％＋2万円＋消費税
400万円超え	取引額×３％＋6万円＋消費税

 

本来、取引額が400万円を超える場合には200万円以下の部分と201万〜400万円までの部分、400万円を超える部分を分けて計算し、それを足して算出することになります。

 

その計算を簡略化するために「6万円」「2万円」がプラスされており、どちらの計算でも同様の額になります。

 

2-2.　仲介手数料には消費税が加算される

 

不動産売却の仲介手数料は取引額の「3～5％」が相場となりますが、上の表にあるように、厳密にはこれに消費税を加算した額を支払う必要があります。

 

不動産売買の仲介は不動産会社が行う事業であるため、「事業者によって行われる事業」にあたり消費税の課税対象となります。

 

2-3.　【取引額別】仲介手数料の上限早見表

 

計算方法はご紹介しましたが、売却を考える際に大まかにどの程度の仲介手数料となるのかが分かっていると安心ですよね。

 

ざっくりと金額を知りたいという方は、取引額ごとの仲介手数料上限をまとめたこちらの早見表を参考にしてみてください。

 

最終的な取引額	仲介手数料(消費税込)
200万円	11万円
300万円	15万4000円
450万円	21万4500円
1000万円	39万6000円
2000万円	72万6000円

 

 

3.　不動産売却における仲介手数料はいつ支払う？

 

仲介手数料は成功報酬であるため売買契約が成立してはじめて発生することになりますが、支払いは契約成立時にすべて行うというわけではありません。

 

一般的には、契約成立時に50％、その後約1ヶ月程度あとに行われる引き渡し時にもう50％を払う形になっています。

買主の都合により引き渡し時にまとめて支払うといった場合もありますね。

 

仲介手数料の発生タイミングについては、国土交通大臣によって定められた「標準媒介契約約款」に記載があります。

仲介手数料が発生するはずの契約締結前に請求された場合には法律違反となりますので、別の不動産会社を探すなどの対処をとりましょう。

 

 

4.　不動産売却時の仲介手数料を安くする方法

 

不動産売買では取引額が大きくなるため、仲介手数料も上限が定められているとは言え、気軽に支払えるような金額ではありませんよね。

そのため、できる限り仲介手数料を安くして負担を軽減させたいという方も多いのではないでしょうか。

 

そんな不動産売却時の仲介手数料を安くするための方法を3つ、ご紹介します。

 

4-1.　不動産会社に値引き交渉をする

 

仲介手数料は、場合によっては不動産会社に値引いてもらうことが可能です。

仲介手数料の値引きに応じてもらえるケースとしては、以下のようなものがあります。

 

◯両手取引の場合

買主と売主両方の仲介を1社で行う両手取引の場合には、売主・買主それぞれからの仲介手数料を両方受け取ることができるため利益が大きくなりやすく、割引に応じてくれる可能性があります。

 

◯短期間で契約成立した場合

不動産会社は買主を探すために広告宣伝を行います。

この広告宣伝費も仲介手数料の要素となりますが、短期間で買主が見つかれば広告費の節約になりますので、仲介手数料交渉の材料になるかもしれません。

 

◯高額で取引できた場合

仲介手数料は取引額によって決められるため、高額で売却できればその額も大きくなります。

そういった場合には、割引に応じてくれることもあります。

 

◯査定より低い価格での売却となった場合

売却の際は不動産会社が査定を行うのが一般的ですが、この事前査定額よりも低い価格での売却となった場合は割引交渉に応じてもらえるかもしれません。

 

 

このように割引が可能なケースもありますが、無理に値引きを行うことで広告活動をしにくくなったり仲介の意欲を削いでしまったりと、買い手が見つかりにくい原因となることもあるため注意しましょう。

 

4-2.　仲介手数料が無料または安い不動産会社を選ぶ

 

中には「仲介手数料無料」や「仲介手数料半額」の不動産会社もありますので、そういった会社を選ぶのも一つの方法です。

 

例えば両手取引により売主側からだけ手数料を受け取り買主は無料とするなど、どちらか一方からのみ受け取るためどちらかが無料になる、もしくはそれぞれから半額ずつ受け取るという形をとっている会社では、そういったことが可能になります。

 

しかし、悪質な不動産会社の場合は仲介手数料を無料や半額にして、代わりに広告費などを追加で請求するといったケースもあります。

契約前に「なぜ仲介手数料が安いのか」を聞いたり、代わりのデメリットがないかを調べたりしてよく検討しましょう。

 

4-3.　仲介手数料が発生しない取引態様で不動産を売却する

 

前述した「売主（自己発見取引・直接取引）」と「代理」の取引態様をとれば、仲介手数料は発生しません。

そのため、仲介手数料を抑えたいという方は仲介の形をとらずに売却するという手もあります。

 

仲介手数料が発生しないという点は大きな魅力ですが、仲介で売却するよりも価格が下がったり、そもそも買主を探すのが大変だったりするなど、様々なデメリットもあるので注意しましょう。

 

また、不動産会社を介入させない個人間取引は、何らかのトラブルの発生やトラブル発展時のスムーズな解決が困難となるなどリスクも高まりますのでおすすめとは言えません。

 

 

5.　不動産売却時に発生する仲介手数料以外の諸費用

 

不動産売却時には、仲介手数料だけでなく様々な費用が発生します。

どのような費用がかかるのか、あらかじめチェックしておきましょう。

 

項目	概要
印紙税	売買契約書の作成にかかる税金 収入印紙により納税 取引額により200円～6万円程度と金額が異なる
登録免許税	抵当権の抹消が必要な場合にかかる税金 税額は1000円だが、司法書士に依頼する場合プラスで依頼料が発生（平均1万5000円程度）
譲渡所得税	売却で得た利益にかかる所得税・住民税（2037年までは復興特別所得税も含まれる） 売却額から取得にかかった費用と譲渡にかかった費用を引いたものが課税額となる 不動産の所有期間で税率が異なり、 所有期間5年以下(短期譲渡所得)では税率39.63％ 所有期間5年超え(長期譲渡所得)では税率20.315％ 確定申告後の納税 条件によって各種控除や軽減税率の適用が可能
ハウスクリーニング費	好条件で売却するためにあらかじめハウスクリーニングをいれるのがおすすめ 家の規模や実施範囲、作業人数、依頼する業者によっても金額は異なるため、見積もりを取るとよい
その他	土地の売却時に発生する解体費用 測量費用 売却費で住宅ローンを完済する場合の手数料 固定資産税（引き渡し日によってを売主・買主の負担割合が決定）　　　　　　　　　　　　　　など

 

ほかにも住んでいる家を売却する場合には引っ越し費用がかかったりと、不動産売却には状況に応じて様々な諸費用がかかります。

 

中でも仲介手数料と譲渡所得税の割合は高いため、事前にどの程度かかるのか把握しておくと安心ですね。

 

6.　不動産売却の仲介手数料に関するよくある質問（Q&A）

 

最後に、仲介手数料についてよくある2つの質問にお答えします。

 

6-1.　Q1：仲介手数料の支払い方法は何ですか？

 

A：不動産会社によって振り込みなどの支払方法が可能なところもありますが、基本的に、仲介手数料の支払い方法は現金のみとなります。

 

仲介手数料などの費用は銀行ローンに組み込めない場合も多くありますので、その点にも注意しましょう。

 

支払いタイミングについてもお話ししましたが、契約成立時に50％を用意するのが難しい場合は引き渡し時に全額支払うケースもありますので、不動産会社に相談してみましょう。

 

6-2.　Q2：取引が不成立となった場合も仲介手数料の支払いは必要ですか？

 

A：結論から言えば、その必要はありません。

 

仲介手数料はあくまで成功報酬であり、売買契約が成立した場合に、手続きや宣伝費などその売却のために行われた業務に対して支払う手数料になります。

 

そのため取引が不成立となった場合など、そもそも売買が成立していないタイミングでは仲介手数料は発生しませんので、支払う必要はないでしょう。

 

また、例えば契約締結時にすでに半分を支払いそのあと引渡し前に不成立となった場合なども、結果的に売買は成立していないため、事前に支払った金額も返金されることとなります。

 

まとめ

 

今回は不動産売却を考えている方に向けて、不動産売買時の仲介手数料についてその概要や計算方法などを詳しくご紹介しました。

 

仲介手数料は法律によって上限額が定められており、また場合によっては割引など費用を抑えることも可能です。

 

事前に仲介手数料をはじめとした諸費用がどの程度かかるのか把握しておくことや、取引態様によるデメリット、仲介手数料が発生するタイミングなどを知っておくことで、より安心して売却に臨んでいただけるのではないでしょうか。