不動産売却で税金がかからないケースは？主な特例・節税ポイントも

1.　そもそも不動産売却時はどのような税金が発生する？

 

そもそも、不動産売却時にはどのような税金が発生するのでしょうか。

売却時に発生する税金の種類は、主に以下の5つになります。

 

 

税金の種類	概要	課税要件・支払い
印紙税	課税文書とされる不動産売買契約書の作成にかかるもの 売却額に比例して課税金額も大きくなる	不動産売買契約書の作成 契約書に収入印紙を貼り消印することで納付
登録免許税	不動産登記の各種登記申請にかかるもの 売却の際は主に抵当権抹消登記などが必要になる場合があり、1件あたり1,000とされている	「抵当権抹消」や「住所変更」などの登記申請時 収入印紙での支払いだが、基本的には司法書士に手続きを依頼することになる
消費税 （仲介手数料）	売却のために利用した不動産仲介会社への仲介手数料にかかる消費税 仲介手数料は売却額に比例して大きくなる	成功報酬として売却成約後に支払う仲介手数料に加算される
所得税 （譲渡所得税）	売却で得た所得に対して課税されるもの 所有期間によって税率が変わる	売却で控除等を考慮後も利益が発生した場合のみ課税 翌年の確定申告にて申告後納付
住民税 （譲渡所得税）	売却で得た所得に対して課税されるもの 所有期間によって税率が変わる	売却で控除等を考慮後も利益が発生した場合のみ課税 翌年の確定申告にて申告後、給与取得者は天引き

 

仲介会社を利用し、売却が成立した場合には印紙税と仲介手数料による消費税は必ずかかることになりますね。

売却による住宅ローン返済の際の抵当権抹消など、登記が必要な場合も登録免許税は必ず課税されます。

 

売却利益に応じて課税される所得税・住民税などの「譲渡所得税」に関しては、金額として大きくなるため要件などをしっかりと把握しておくことが重要になるでしょう。

 

2.　不動産売却で税金がかからないケース2選

 

前述したように、不動産を売却するにあたって、印紙税や登録免許税は手続きの上で必ず発生してしまいます。

 

しかし金額が大きくなりがちな譲渡所得税に関しては、場合によってはゼロまで抑えることが可能になります。

 

不動産売却において大きな税金である譲渡所得税がかからない、2つのケースをご紹介します。

 

2-1.　売却益を得られなかった場合

 

譲渡所得税は、不動産売却において得られた利益を算出した譲渡所得に対して課税されます。

 

この譲渡所得は単に売却価格を指すのではなく、その不動産の経年劣化を考慮した購入額や購入にかかった費用などを表す取得額・売却の際にかかった手数料などの費用を、売却価格から差し引いて算出するものになります。

簡単に言えば、購入から売却までに得た利益分ということですね。

 

譲渡所得に対して課税されるということはすなわち、売却益を得られなかった場合には譲渡所得税はかからないということになります。

 

2-2.　特別控除や特例を活用した場合

 

課税対象となる譲渡所得の算出の際には、特別控除を活用することができます。

後に詳しく説明しますが、代表的なもので言えばマイホーム売却の際の3,000万円の特別控除などですね。

 

他にも、マイホームの買い換え特例など、控除や軽減税率を適用できる特例が様々あります。

 

これらを活用することで対象となる譲渡所得額をゼロにできたりと、条件によっては税金がかからないようにできる可能性もあります。

節税のために、自分の売却条件で適用できる特例があるかどうかしっかりと確認しておきましょう。

 

3.　譲渡所得・譲渡所得税の計算方法｜シミュレーションにもとづく例も

売却の際どの程度の税金がかかるのかということを把握するには、まず課税対象となる譲渡所得を計算しなければなりません。

 

譲渡所得は、以下のような式で計算することができます。

 

譲渡所得 ＝ 売却価格 － （取得費 + 譲渡費用）

※ 取得費：減価償却費を考慮した不動産の購入費用と購入にかかった印紙代や手数料など

　譲渡費用：売却にかかった印紙代や手数料など

 

こうして算出された譲渡所得に各種の控除を適用した額が、課税の対象となります。

 

課税譲渡所得が出たら、その課税譲渡所得に条件ごとに適用される税率をかけることで、譲渡所得税を計算することができます。

 

税率は基本的に所有期間5年以下の「短期譲渡所得」か5年を超える「長期譲渡所得」かで分けられており、それぞれの税率がこちらです。

 

	所得税 （復興特別所得税を含む）	住民税	合計
短期譲渡所得	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得	15.315%	5%	20.315%

 

この計算方法をもとに、例として売却価格が1000万円、取得費が800万円、譲渡費用が50万円、控除無しで所有期間7年の不動産を売却するものとしてシミュレーションしてみましょう。

 

まず譲渡所得が、

 

1000万円 －（800万円+50万円）＝150万円

 

となります。

 

所有期間7年では長期譲渡所得に当てはまるため所得税・住民税合わせて20.315%の税率が適用され、

 

150万円 × 20.315% ＝ 30万4725円

 

となり、この不動産売却では、譲渡所得税が約30万円かかるということになりますね。

 

4.　不動産売却で適用される主な特別控除・特例3選

 

様々な特別控除や特例を活用すれば、譲渡所得税をゼロにすることも可能になります。

不動産売却で適用される主な特別控除や特例を3つご紹介します。

 

4-1.　居住用財産の3,000万円の特別控除

 

まずは、前項でも代表的な例として触れたマイホーム売却の際の3,000万円特別控除です。

 

売却するのが居住用の物件である場合には譲渡所得から最高3,000万円を控除することができるというもので、現在居住している物件や、過去に居住していた物件では転居から3年経過する年の12月31日までの売却であれば適用することができます。

 

この控除の要件を満たしており、控除適用前の譲渡所得が3,000万円以下の場合には、控除を受けることで譲渡所得をゼロにすることができます。

 

譲渡所得がゼロになれば税金がかかりませんし、それ以上の場合でも譲渡所得が3,000万円減額されることで大幅に負担を軽減することができますね。

 

親子など特別な関係内での売買や、特例を受けるためなど一時的な目的のための居住、別荘では適用できませんので注意しましょう。

 

（出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

 

4-2.　所有期間が10年を超えた不動産における軽減税率の特例

 

売却する不動産が居住用であり、その所有期間が10年を超えている場合には、譲渡所得税計算の際に軽減税率を適用することができます。

 

現在居住している物件の他、過去に居住していた物件でも転居から3年経過する年の12月31日までの売却であれば適用可能です。

 

この特例を利用すれば、課税譲渡所得のうち6,000万円までの部分の税率が所得税・住民税合わせて14.21%となります。

6,000万円を超える部分に関しては、長期譲渡所得となり20.315%の税率が適用されますね。

 

こちらは上の3,000万円の特別控除と併用できますので、高額の売却となる際にも大きな節税が叶えられます。

どちらも前々年までに特例を適用していないことなど条件がありますので、良く確認しておきましょう。

 

（出典：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm）

 

4-3.　 特定の居住用財産の買い換え特例（※令和5年12月末までの売却のみ対象）

 

所有期間が10年を超えるマイホームを売却する際、同時に新たな居住用の物件に買い換えるという方は、買い替え特例が適用できます。

 

売却額が1億円以下であることや床面積などの条件はありますが、こちらを活用することで買い換え先のマンションを売却するときまで今回の譲渡所得税の納税を先送りにすることが可能です。

 

ただしこの特例は、令和5年（2023年）12月31月までに不動産を売却してマイホームを買い換えた方のみが対象となっていますので注意しましょう。

また、上の3,000万円の特別控除・軽減税率の特例とは併用できない制度となっています。

 

（出典：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm）

 

5.　特別控除・特例を活用しても税金がかかる可能性が高いケース

マイホームの不動産売却では、ご紹介した3,000万円の特別控除によって譲渡所得税をゼロにできるケースが多くあります。

むしろ、多額の譲渡所得税を納めなければならないケースのほうが少ないと言えるほどですね。

 

しかし、たとえ特別控除や特例を駆使しても譲渡所得税がかかるケースも決して珍しくはありません。

 

そういった場合にはどのような理由があるのか、譲渡所得税のかかる可能性が高いケースが次の3つになります。

 

5-1.　不動産取得時の売買契約書を紛失している

 

譲渡所得の算出の際、売却価格から差し引くことができるのが取得費、つまり購入時にかかった金額です。

 

この取得費のうち主な割合を占める購入額は、購入時の売買契約書によって証明されます。

そのため、売買契約書がない場合には概算取得費と呼ばれる額が適用されることになりますが、この概算取得費は売却額 × 5%の値で求められることになります。

 

これにより実際の取得費よりも低くなってしまうため譲渡所得が発生してしまう・増加してしまうということになり、税金がかかってしまうケースがあります。

 

売却の際には必ず購入時の売買契約書があるかどうか確認しておきましょう。

 

5-2.　住宅ローン控除を使用している

 

マイホームを売却し買い換えるというときには、買い換え先で住宅ローン控除を活用するケースがあります。

 

住宅ローン控除はマイホーム3,000万円特別控除や軽減税率、買い換え特例などの元物件売却時の特例と併用できないため、控除ができず譲渡所得税が発生してしまう場合があるのです。

 

しかし、長期的に見て住宅ローン控除の方が結果的に節税効果が高いということも多くあります。

マイホームを買い換える際には、売却時と購入時、どちらで控除や特例を活用したほうがお得になるのか、シミュレーションしてきちんと確認しましょう。

 

5-3.　元値の高い高級マンションを売却する

 

高級マンションなど、もともとの価格の高い不動産を売却する場合には3,000万円の特別控除を適用しても譲渡所得がゼロにはならないことがあります。

 

マンション自体が値上がりすることもありますので購入時より高く売却される可能性もあり、譲渡所得が高額となる場合がありますね。

 

値上がりのタイミングなど、売却時期も重要になってきます。

 

6.　不動産売却における2つの節税ポイント

 

売却でかかる様々な税金は、少しでも負担を抑えたいところですよね。

 

不動産売却における節税では、次の2つを意識しましょう。

 

6-1.　最低でも5年以上は所有してから売却する

 

譲渡所得税の税率は所有期間によって短期か長期かに分けられ、長期譲渡所得の方が税率が低くなります。

そのため最低でも所有期間5年を超えてから売却することでも節税になります。

 

さらに居住用で所有期間10年を超えれば特例で軽減税率が適用されるため、より税金を抑えることができますね。

 

売却する時期を迷っている、調整が可能だという方は5年を超えてからにするなど、税金を抑えられるタイミングを見ると良いでしょう。

 

6-2.　取得費・譲渡費用を正確に計上する

 

譲渡所得を下げるために、売却額から引くことができる取得費や譲渡費用が重要であることはこれまでご紹介しました。

 

購入時の売買契約書を紛失していれば概算取得費となり実際の取得費よりも低くなってしまうとご説明したとおり、取得費や譲渡費用を正確に計上することで課税額を減らすことができます。

 

購入金額以外にも、

 

• 印紙税
• 仲介手数料
• 売却のための測量費
• 売却のための補修費用
• 取り壊し費用

 

など、売買の際の様々な項目が取得費・譲渡費用として計上できます。

 

漏らさず正確に計上し、譲渡所得を抑えましょう。

 

まとめ

 

今回は不動産売却の際税金がかからないケースについて、と節税方法などを交えてご紹介しました。

 

不動産売却には各種控除・特例も適用でき、それらを活用すれば税金を抑えて売却することも可能になります。

 

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