不動産売却Q&A

不動産売却Q＆A

不動産売却は誰でも簡単に、とはなかなかいきません。さまざまな不安や疑問があるかと思いますが、それらに不動産売却のプロフェッショナルとしてお答えします。初めての方でも安心して売却できるよう、しっかりとサポートいたします。

住み替えをする場合、売却と購入、どちらを先にしたらいいの？
売却したい物件に住みながら売却活動はできるの？
売却－購入－入居までどれくらいの期間がかかるの？
売却しやすい時期は？
売却物件がいつまでも売れなかったらどうしよう・・・
少しでも早く売りたい場合はどうしたらいいの？
売却したい物件にいらない家具などがある場合はそのままでもいいの？
エアコンなどの設備が壊れている場合は修理をすべき？

不動産会社は何をしてくれるの？
媒介契約って？
不動産会社に依頼せずに自分で売却するのは可能？
複数の不動産会社に頼めば早く売れるのでは？
営業担当の人って指名できるの？

査定って何をするの？
査定を依頼したら売却しなくてはいけないの？
物件の売出価格はどうやって決めるの？
査定の依頼をするにあたって準備するものは？
査定で出してもらった価格より高く売れないの？

売却価格って、最初は査定価格にしておかないといけないの？
売却を依頼した場合、どんな販売活動をしてくれるの？
自宅を売り出していることを近所の人に知られたくないのですが・・・
売却を依頼している間、カギはどうするの？
見学者の印象アップの秘策は？
売り出しの前にリフォームをした方が印象がよさそうだけど・・・
販売価格を途中で変えることはできるの？

複数名義の物件を売却する場合は特別な手続きが必要？
権利証を紛失してしまいました。どうしよう・・・

売却代金はいつ受け取ることができるの？

仲介手数料はどれくらいかかるのですか？
不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？
チラシ、住宅情報雑誌等での広告には、別途費用が必要ですか？

不動産を売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが。
優遇税制について教えて！
売却した年の固定資産税はどうなりますか？

ローンの残債が結構ありますが、買い替えはムリ？

Q：住み替えをする場合、売却と購入、どちらを先にしたらいいの？

A：状況によって異なりますので、まずはご相談ください。: 状況によって異なりますので、まずはご相談ください。売却を先にする場合と購入を先にする場合では、それぞれメリット・デメリットがあります。どのような段取りで住み替えを行うかによって、どちらのメリットを享受していくかを考える必要があります。当社では、どちらを選択した場合でも、デメリットをできるだけ軽減する提案もさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。

Q：売却したい物件に住みながら売却活動はできるの？

A：問題なくできます！: 多くの方が、住みながら売却活動を進められていますので、売却活動中の仮住まいを探す必要はございません。購入希望者の方が内覧をご希望さらた場合は、ご協力いただく場合がありますので、よろしくお願いいたします。

Q：売却－購入－入居までどれくらいの期間がかかるの？

A：余裕を持って納得のいく住み替えをしましょう。: 特別な事情がない限り、余裕を持って住み替え活動をしましょう。急いで不動産を売却したい場合は、条件にもよりますが、最短で1ヶ月〜1.5ヶ月程度が必要です。ただし、売出価格を低めに設定せざるを得ないなど、デメリットも多くありますのであまりおすすめできません。期間については売却、購入の条件にもよりますので、まずはご相談ください。

Q：売却しやすい時期は？

A：どの時期でも大きな違いはありません。: 一般的に、売却しやすい時期は購入しようとする方が増えるとき、つまり、3月と9月が需要のピークと言われています。これは、「異動」の時期でもあるためです。しかし、当社へは年間を通してコンスタントに購入のご相談をいただいております。つまり、1年の中での最適な時期とは、あってないようなものですね。購入しようと思われている方は、常に情報を探されています。あとはその方にいかにして情報を届けることができるか。それにつきます。

Q：売却物件がいつまでも売れなかったらどうしよう・・・

A：まずは営業担当者に相談を！: 営業担当者とよく相談し、売却戦略を練りましょう。不安になる気持ちはわかりますが、焦って値段を下げてもすぐに売れるとは限りません。購入検討者へのアプローチ方法、物件のアピールの仕方、管理状況などなど、売れない原因は必ずどこかにあります。そこをしっかりと把握した上で、次の手を打ちましょう。焦りは禁物です。

Q：少しでも早く売りたい場合はどうしたらいいの？

A：価格を下げるか、業者買取の2パターン！: どうしても早く売却をしなければならないという事情がある場合、2通りの早期売却策があります。まずは価格を下げること。価格は需給バランスで成り立つものですので、この値段なら買いたい、という方が必ず現れるでしょう。もう一つが、不動産会社による買い取り。当社で難しくても、他の不動産会社をご紹介できますので、お気軽にご相談ください。

Q：売却したい物件にいらない家具などがある場合はそのままでもいいの？

A：買い主様と相談。基本的には全て撤去してください。: 基本的には全て撤去しなければなりません。もし買い主様とご相談できるようでしたらしてみてください。意外と喜ばれるかもしれません。処分する場合は、1．引越業者に引き取ってもらう　2．リサイクルショップへの売却　3．粗大ゴミとして出す　のいずれかの方法となります。

Q：エアコンなどの設備が壊れている場合は修理をすべき？

A：日常生活に必要なものは修理をしましょう。: 特に修理の必要はありません。ただし、使えないものを受け取る方はあまりいないと思いますので、修理しないのであれば撤去をすることになります。また、「付帯設備表及び物件状況等報告書」という書類を作成し、買い主様に引き渡す付帯設備や物件自体に見えない不具合があり、それを把握している場合はその箇所をあらかじめ伝えなければなりませんので、給湯器のように日常生活に必要なものについては、修理しておくことをおすすめします。

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Q：不動産会社は何をしてくれるの？

A：物件の売却から購入まで、不動産に関する全てをトータルサポートします！: 不動産売買をするにあたり、不動産会社へ仲介手数料を支払うことになります。では、実際に不動産会社は何をしてくれるのでしょうか。答えは、「不動産の売却・購入に関わるほぼすべて」です。売却のアドバイスや実際の売却活動から、購入、入居についての相談まで、不動産に関するありとあらゆることをサポートします。少しでも疑問、不安に感じることがあれば、どんなことでも結構です、何なりとご相談ください。

Q：媒介契約って？

A：3種類の契約形態があります。特徴を理解して最適な契約を結びましょう。

不動産会社に物件売却の依頼をする際に締結する契約の種類で、媒介契約の種類は3つあります。
それぞれの違いをしっかり把握し、最適な媒介契約を結びましょう。

[ 専属専任媒介 ]

契約締結社数：1社
契約期間：3ヶ月以内
指定流通機構への登録：5日以内
不動産業者の売却活動報告義務：1回／週
お客様自身による売却活動：できない

[ 専任媒介 ]

契約締結社数：1社
契約期間：3ヶ月以内
指定流通機構への登録：7日以内
不動産業者の売却活動報告義務：1回／週
お客様自身による売却活動：できる

[ 一般媒介 ]

契約締結社数：制限なし
契約期間：3ヶ月以内
指定流通機構への登録：期日制限なし
不動産業者の売却活動報告義務：なし
お客様自身による売却活動：できる

Q：不動産会社に依頼せずに自分で売却するのは可能？

A：可能ですが、トラブルを避けるためにも不動産会社を介在させることをおすすめします。: 売買契約は不動産会社を介在させずに当人同士で結ぶことはできますが、調査、価格の決定、登記、手続きなど、一度の取引で様々なことを処理しなければなりません。それらには専門知識も必要ですので、都度専門家への相談・依頼が必要となってきますが、調整を含め、一手に引き受けてくれるのが不動産会社です。余程の自信がない限りは、不動産会社に依頼することが、最終的には最善の選択となるでしょう。

Q：複数の不動産会社に頼めば早く売れるのでは？

A：一概にそうとは言い切れません。: 多くの方は、売却を手伝ってくれる不動産会社が多い方が早く購入者を見つけることができる、と考えるでしょう。ところが、この考え方には誤解があります。まず、1社だけに依頼したとしても、その不動産会社は、国土交通大臣指定の不動産流通機構へその物件情報を登録する義務を負うため、ネットワークで結ばれた多くの不動産会社がその情報を見ることができ、購入検討者がいらっしゃれば、紹介することもできるのです。また、営業担当の心理として、自社だけに任せてもらっているという意識が、積極的な売却活動につながることは想像に難くないでしょう。

Q：営業担当の人って指名できるの？

A：できます！: 不動産業経験が長い、周辺エリアの市場動向に詳しい、段取りの組み方がうまい…様々なタイプの営業担当がいますが、どのような人が担当するのかは気になることと思います。大切な不動産の取引を完了するまでの間、知識や経験はあるに超したことはないですが、一番重要なのは、お客様と営業担当との相性かもしれません。当サイトにはスタッフ紹介ページもありますので、そちらを見ていただくのもひとつの手です。また、一旦担当してもらったがどうも合わない、ということでしたら、無理に我慢をなさらずに相談されることをおすすめします。

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Q：査定って何をするの？

A：物件を調査して想定売出価格を算出します。: 簡易査定では、データなどから割り出した大まかな金額を算出します。より現実的な金額を出すには、実際に訪問をして、細部まで調査をさせていただきます。では、査定前に掃除をしたり、破損部を修理しておいた方が良いのかというと、そこまでは必要ありません。査定段階では、築年数や広さ、日当たりや接道状況など、どちらかというと客観的な要素での判定となります。普段の生活そのままで問題ありませんので、お気軽にご依頼ください。

Q：査定を依頼したら売却しなくてはいけないの？

A：そんなことはありません。査定に費用はかかりません。: 査定結果をもとに売却するかどうかを判断していただくのは、売り主様です。将来的に売却を考えている場合でも結構です。今後の社会情勢も考慮した上で、最適な時期についてもアドバイスさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

Q：物件の売出価格はどうやって決めるの？

A：査定価格をもとに、最後はあなたにお決めいただきます。: 不動産会社が査定した価格は、築年数や広さ、立地などの条件から、この価格であれば売れるだろうという目安の価格になります。その査定価格をもとに、実際にいくらで売り出すかは、最終的にはあなたにご判断いただきます。

Q：査定の依頼をするにあたって準備するものは？

A：対象不動産の詳細が分かるものを準備しておくとスムーズです。: 対象の不動産の詳細が分かるものを事前に準備しておくと、調査・査定がスムーズに進みます。例えば、「権利証」「土地の測量図」「建物の図面」「分譲時のパンフレット」などがあると良いでしょう。

Q：査定で出してもらった価格より高く売れないの？

A：査定価格を無視した価格設定はおすすめできません。: 少しでも高く売りたいお気持ちはわかります。しかし、査定価格を無視した価格設定はおすすめしません。もしかしたら、運良く売れてしまうことがあるかもしれませんが、そのようなことはめったにありません。査定価格にのっとった価格で売り出しを始めることが、売却成功の基本です。欲張ってはせっかくの機会も逃してしまいます。

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Q：売却価格って、最初は査定価格にしておかないといけないの？

A：売出価格は担当者とよくご相談の上、決めください。: 必ずしも査定価格である必要はありません。しかし、査定価格は不動産のプロが客観的に算出した適正価格です。それを無視した価格設定を行うと、売れるものも売れなくなってしまう可能性があります。担当社とよくご相談の上、いくらからスタートするのかを決めましょう。

Q：売却を依頼した場合、どんな販売活動をしてくれるの？

A：様々な媒体やネットワークを利用して、早期売却をサポートします！: 当社ホームページや様々な媒体を最大限に活用して広く情報発信をしたり、多様なネットワークで販売協力を依頼したり、オープンハウスなどで購入希望者に内覧をしていただいたりと、あらゆる手法を駆使して早期売却をサポートします。不動産会社によって活動内容は異なりますので、依頼をする前に、どのようにして売却活動をサポートしてくれるかのチェックをしてみましょう。

Q：自宅を売り出していることを近所の人に知られたくないのですが・・・

A：一般の人には情報が伝わらない売却活動もあります。: 売却活動自体をご近所の方にも知られない方法でサポートさせていただくことも可能です。その場合は、最初にご相談ください。近隣へのチラシ配布は避けたり、下見の際は近くに車を停めないなど、細かい点まで配慮させていただきます。もちろん、それで売却の機会が大幅に減ってしまうことはありません。当社では様々なパターンの売却活動を実施しておりますので、お客様に最適なプランを提案させていただきます。

Q：売却を依頼している間、カギはどうするの？

A：居住中の場合は預ける必要はございません。: 売却物件にお住まいになっている場合は、当社にカギを預ける必要はございません。内覧が必要な場合は、事前にご連絡させていただきます。ただし、空家の場合、当社にカギをお預けいただけますと、毎回のやり取りがなくなりますので面倒がなくなります。

Q：見学者の印象アップの秘策は？

A：清潔感と空間のゆとりを演出するとGOOD です！: オープンハウスは、実際に生活しているところを見てもらうため、見学者にっとってはそこで暮らす実感をつかむための最適な方法です。それだけに、見学者を迎える側としては、少しでもよく見せたい、と思われることでしょう。まずは、整理整頓と行き届いた掃除に気を配りましょう。キッチンやバス・トイレなどの水回りは、ハウスクリーニングを頼むのも良いかもしれません。また、見学者は家だけではなく人も見ます。不思議なものですが、魅力的な人が住んでいる家は魅力的に見えてしまうものです。清潔感とゆとりを出しつつ、さわやかな挨拶、受け答えで好印象を与えましょう。

Q：売り出しの前にリフォームをした方が印象がよさそうだけど・・・

A：一歩間違えるとマイナスイメージに！事前にご相談を。: 確かに、室内や外壁をリフォームした方が良い印象を与えるケースは多々あります。しかし、中古物件をお探しの方には、自分好みにリフォームしたいとお考えの方も少なくありません。また、リフォーム費用を売出価格に反映させることで、割安感が薄くなってしまうなどのマイナス要因もあります。まずは、掃除や整理整頓など、できる範囲のことから始め、どうしてもリフォームをしたいという場合は事前にご相談ください。

Q：販売価格を途中で変えることはできるの？

A：販売価格の決定権は売り主様にあります。: 一度売り出したら価格は変えられない。そんなことはありません。思ったように問い合わせがない場合は、価格を下げて様子を見るのもひとつです。ただし、短期間で何度も値下げをするのは、問題のある物件ではないかという不信感を抱かれる場合もありますので、担当者とよく相談をしてください。

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Q：複数名義の物件を売却する場合は特別な手続きが必要？

A：署名・押印は各人必要ですが、特別な手続きは不要です。: 特別な手続きはありませんが、共有者全員が売却に同意している必要があり、原則として、登記委任状や契約書などへの署名・押印はすべて本人が行います。実印・印鑑証明書などをそれぞれにご用意いただきます。

Q：権利証を紛失してしまいました。どうしよう・・・

A：紛失に気付いたら速やかにご相談ください。: 権利証を紛失してしまった場合、司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。細かい手続きがありますが、担当者がサポートさせていただきますのでご安心ください。また、ケジュールに支障が出る場合もありますので、紛失に気付いたら速やかにご相談ください。

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Q：売却代金はいつ受け取ることができるの？

A：一般的には売買契約締結時と決済時の二分割です。: 売買契約締結時に手付金として5〜10％、決済時に残代金全額を受領、という二分割のケースが一般的です。お引き渡しの間まで、当社が売り主様と買い主様の間に入り、スムーズに進められるように調整をさせていただきますので、資金の流れや手続きについてご不明な点、ご不安な点は何なりとご相談ください。

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Q：仲介手数料はどれくらいかかるのですか？

A：取引金額によって変わってきます。

宅地建物取引業法及び建設省の告示によって次のように上限が定められています。

成約価格(消費税抜)が200 万円以下の場合: →成約価格(消費税抜)の 5％ + 消費税
成約価格(消費税抜)が200 万円を超え400 万円以下の場合: →成約価格(消費税抜)の 4％ + 20,000 円 + 消費税
成約価格(消費税抜)が400 万円を超える場合: →成約価格(消費税抜)の 3％ + 60,000 円 + 消費税

Q：不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？

A：売却内容によって変わります。

一般的には、

売買契約書の印紙代
仲介手数料
登記費用

以上です。
その他に、リフォームする場合のリフォーム費用、更地にして売却する場合の建物解体費用、敷地の境界が明示されていない場合の登記費用など。また、売却益が出た場合にも税金がかかってきます。後から困らないようにしっかりとアドバイスさせていただきます。

Q：チラシ、住宅情報雑誌等での広告には、別途費用が必要ですか？

A：原則は必要ありません。: 基本的には、当社負担で掲載させていただきます。ただし、お客様のご要望により、特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございます。

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Q：不動産を売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが。

A：売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。: 不動産を売却したら、その翌年の2月〜3月に確定申告をする必要があります。条件が整っていれば、申告することによって優遇税制が適用されますので、しっかりと理解しておきましょう。

Q：優遇税制について教えて！

A：優遇税制が適用されるかどうかの事前確認をしっかりしましょう。

優遇税制は売却益が出てはじめてトクをしたり、売却だけではなく購入もしないと適用されるないなどといった条件があります。使えるつもりでいたのが、実は使えなかったというのでは困ってしまいますので、事前の確認をしっかりとしておきましょう。以下はパターン別の優遇税制です。

＜売却＞

利益が出た場合・・・「居住用財産の3000 万円特別控除」「居住用財産の軽減税率の特例」
損失が出た場合・・・「居住用財産の譲渡損失の損益通算」「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」

＜住み替え（売却＋購入）＞

利益が出た場合・・・「居住用財産の買換え特例」
損失が出た場合・・・「居住用財産の買換えによる譲渡損失の繰越控除」

Q：売却した年の固定資産税はどうなりますか？

A：時期によって計算方法が異なります。: 固定資産税・都市計画税は、1月1日現在の不動産所有者に対して課せられ、5月に送付される納税通知書をもって金額が確定します。したがって、それ以後から12月31日までの間に売却した場合は、その通知書の金額を日割計算をします。一方、1月1日から納税通知書が送付されるまでの間に売却した場合は、金額が確定しないため、前年の納税通知書の金額をもとに日割計算します。後に誤差が出ても再精算はありません。

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Q：ローンの残債が結構ありますが、買い替えはムリ？

A：「買い替えローン」を利用するという手もあります。: 住宅ローンの残債が多いために、買い替えをあきらめている方が結構いらっしゃるようです。そんな問題を解決するためにできたのが、「買い替えローン」。全ての銀行で扱っているわけではないようですが、売却収入を充てても返しきれないローン残存額を上乗せして融資してもらえます。住宅ローンについてもアドバイスさせていただいておりますので、お気軽にご相談ください。

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